居住权是怎样的权利？

民法典第366条之规定“居住权人有权按照合同约定，对他人住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。

依照该条规定，设立居住权的目的是生活居住，居住权人只有占有、使用他人住宅的权利，不享有收益权，意即，居住权人通常情况下不能出租他人住宅（例外，第369条规定“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定除外”）。

既然居住权的目的是生活居住，那么居住权人只能是自然人，法人、非法人组织是法律拟制“人”，不存在生活居住需求，但是法人、非法人组织可以将享有所有权的住宅为自然人设定居住权，意即使用人只能是自然人，但设立人可以是自然人、法人、非法人组织。

居住权虽然是按照合同约定或者遗嘱（第371条“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”）而设定，但因居住权是对他人住宅的占有、使用，且设定后不能出租，为保护善意第三人利益，设定居住权的双方需持合同向登记机构申请登记，居住权自登记时设立（以遗嘱方式设立的，依照民法典第1121条之规定，立遗嘱人死亡时继承开始，受益人应持遗嘱单方向登记机构申请居住权登记）。目前我国的不动产登记机关为不动产登记中心，民法典施行后，不动产登记中心可能会增加居住权登记职能，当然也可能会增加一个单独的居住权登记中心（从经济角度考虑，笔者认为可能性不大）。

民法典第366条至371条规定居住权，第703条至734条规定租赁权，均是使用人对他人住宅的占有、使用以满足生活需要，既然已经规定了住宅租赁权，是否有必要再规定居住权？

居住权与住宅租赁权有诸多区别：

首先，性质不同。居住权属于用益物权，系物权性质，设定居住权必须向登记机构申请设立登记；租赁权是基于合同而产生的债权，签订租赁合同即设立租赁权，租赁合同未备案不影响合同效力，不影响租赁权的效力。

其次，期限不同。依照民法典第705条，租赁期限最长不得超过20年，而居住权没有该限制。依照民法典第370条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，所有权人可以在住宅建设用地使用权期限内设定三十年、四十年乃至七十年居住权，直至居住权人死亡。

再次，专属性。居住权是为特定自然人而设立，具有专属性，“不得转让、继承”（民法典第369条），居住权人死亡时无论期限是否届满，居住权均消灭（民法典第370条）；租赁权是所有权人对住宅行使收益权的体现，不具有人身专属性，经出租人同意可以转租（民法典第716条），承租人在租赁期间死亡的，其共同居住人可以继续租赁房屋（民法典第732条）。

最后，无偿行。居住权原则上不以营利为目的而无偿设立（民法典第368条）， 租赁权是所有权人行使收益权的体现，通常是有偿设立，承租人需支付租金。

以防养老是居住权的最典型类型，老年人在丧失工作能力前后，意识正常时与某机构或某自然人签订合同，将享有所有权的房屋卖出，但保留对房屋的居住权，购房人按月支付购房款，该笔购房款用作老人的日常生活、医疗等支出，老人过世后居住权消灭，购房人取得完全所有权。

二婚重组家庭大幅增加，为保障二婚老年配偶的权利，在房屋所有权由子女继承的情形下，配偶一方以遗嘱的形式为另一方设定居住权，保障一方死亡时，存活的配偶可以合法合理居住房屋直至死亡。同理，老人可以为长期照顾自己的保姆设定居住权。

三、“公租房”变“居住权房”

面对房价高企，国家大力推行公租房，承租人可以长久租赁保障基本居住需求，但因租赁权属于债权，如租赁合同解除，租赁权将不复存在；如将居住权制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记转变为居住权，具有对物效力，任何人不得随意解除，居住权人将得到物权保护。