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2021
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揭开“居住权”的神秘面纱
来源: 杨晓玲
居住权是怎样的权利?
民法典第366条之规定“居住权人有权按照合同约定,对他人住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。
依照该条规定,设立居住权的目的是生活居住,居住权人只有占有、使用他人住宅的权利,不享有收益权,意即,居住权人通常情况下不能出租他人住宅(例外,第369条规定“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定除外”)。
既然居住权的目的是生活居住,那么居住权人只能是自然人,法人、非法人组织是法律拟制“人”,不存在生活居住需求,但是法人、非法人组织可以将享有所有权的住宅为自然人设定居住权,意即使用人只能是自然人,但设立人可以是自然人、法人、非法人组织。
居住权虽然是按照合同约定或者遗嘱(第371条“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定”)而设定,但因居住权是对他人住宅的占有、使用,且设定后不能出租,为保护善意第三人利益,设定居住权的双方需持合同向登记机构申请登记,居住权自登记时设立(以遗嘱方式设立的,依照民法典第1121条之规定,立遗嘱人死亡时继承开始,受益人应持遗嘱单方向登记机构申请居住权登记)。目前我国的不动产登记机关为不动产登记中心,民法典施行后,不动产登记中心可能会增加居住权登记职能,当然也可能会增加一个单独的居住权登记中心(从经济角度考虑,笔者认为可能性不大)。
居住权、住宅租赁权傻傻分不清?
民法典第366条至371条规定居住权,第703条至734条规定租赁权,均是使用人对他人住宅的占有、使用以满足生活需要,既然已经规定了住宅租赁权,是否有必要再规定居住权?
居住权与住宅租赁权有诸多区别:
首先,性质不同。居住权属于用益物权,系物权性质,设定居住权必须向登记机构申请设立登记;租赁权是基于合同而产生的债权,签订租赁合同即设立租赁权,租赁合同未备案不影响合同效力,不影响租赁权的效力。
其次,期限不同。依照民法典第705条,租赁期限最长不得超过20年,而居住权没有该限制。依照民法典第370条“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭”,所有权人可以在住宅建设用地使用权期限内设定三十年、四十年乃至七十年居住权,直至居住权人死亡。
再次,专属性。居住权是为特定自然人而设立,具有专属性,“不得转让、继承”(民法典第369条),居住权人死亡时无论期限是否届满,居住权均消灭(民法典第370条);租赁权是所有权人对住宅行使收益权的体现,不具有人身专属性,经出租人同意可以转租(民法典第716条),承租人在租赁期间死亡的,其共同居住人可以继续租赁房屋(民法典第732条)。
最后,无偿行。居住权原则上不以营利为目的而无偿设立(民法典第368条), 租赁权是所有权人行使收益权的体现,通常是有偿设立,承租人需支付租金。
居住权的典型类型
一、“以房养老”
以防养老是居住权的最典型类型,老年人在丧失工作能力前后,意识正常时与某机构或某自然人签订合同,将享有所有权的房屋卖出,但保留对房屋的居住权,购房人按月支付购房款,该笔购房款用作老人的日常生活、医疗等支出,老人过世后居住权消灭,购房人取得完全所有权。
二、“老有所居”
二婚重组家庭大幅增加,为保障二婚老年配偶的权利,在房屋所有权由子女继承的情形下,配偶一方以遗嘱的形式为另一方设定居住权,保障一方死亡时,存活的配偶可以合法合理居住房屋直至死亡。同理,老人可以为长期照顾自己的保姆设定居住权。
三、“公租房”变“居住权房”
面对房价高企,国家大力推行公租房,承租人可以长久租赁保障基本居住需求,但因租赁权属于债权,如租赁合同解除,租赁权将不复存在;如将居住权制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记转变为居住权,具有对物效力,任何人不得随意解除,居住权人将得到物权保护。
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