资讯分类

公司简介

当前位置:
首页
/
/
揭开“居住权”的神秘面纱

揭开“居住权”的神秘面纱

  • 分类:宽善视点
  • 作者:杨晓玲
  • 来源: 宽善律师事务所
  • 发布时间:2021-03-10 15:06
  • 访问量:

【概要描述】

揭开“居住权”的神秘面纱

【概要描述】

  • 分类:宽善视点
  • 作者:杨晓玲
  • 来源: 宽善律师事务所
  • 发布时间:2021-03-10 15:06
  • 访问量:
详情
2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》首次以专章(第二编第三分编第十四章)、6个条文,明确规定居住权这一新型用益物权。此次以法条形式明确规定居住权的主要目的在于党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。那么居住权究竟是怎样的权利?

 

居住权是怎样的权利?

民法典第366条之规定“居住权人有权按照合同约定,对他人住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。

依照该条规定,设立居住权的目的是生活居住,居住权人只有占有、使用他人住宅的权利,不享有收益权,意即,居住权人通常情况下不能出租他人住宅(例外,第369条规定“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定除外”)。

既然居住权的目的是生活居住,那么居住权人只能是自然人,法人、非法人组织是法律拟制“人”,不存在生活居住需求,但是法人、非法人组织可以将享有所有权的住宅为自然人设定居住权,意即使用人只能是自然人,但设立人可以是自然人、法人、非法人组织。

居住权虽然是按照合同约定或者遗嘱(第371条“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定”)而设定,但因居住权是对他人住宅的占有、使用,且设定后不能出租,为保护善意第三人利益,设定居住权的双方需持合同向登记机构申请登记,居住权自登记时设立(以遗嘱方式设立的,依照民法典第1121条之规定,立遗嘱人死亡时继承开始,受益人应持遗嘱单方向登记机构申请居住权登记)。目前我国的不动产登记机关为不动产登记中心,民法典施行后,不动产登记中心可能会增加居住权登记职能,当然也可能会增加一个单独的居住权登记中心(从经济角度考虑,笔者认为可能性不大)。

 

居住权、住宅租赁权傻傻分不清?

民法典第366条至371条规定居住权,第703条至734条规定租赁权,均是使用人对他人住宅的占有、使用以满足生活需要,既然已经规定了住宅租赁权,是否有必要再规定居住权?

居住权与住宅租赁权有诸多区别:

首先,性质不同。居住权属于用益物权,系物权性质,设定居住权必须向登记机构申请设立登记;租赁权是基于合同而产生的债权,签订租赁合同即设立租赁权,租赁合同未备案不影响合同效力,不影响租赁权的效力。

其次,期限不同。依照民法典第705条,租赁期限最长不得超过20年,而居住权没有该限制。依照民法典第370条“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭”,所有权人可以在住宅建设用地使用权期限内设定三十年、四十年乃至七十年居住权,直至居住权人死亡。

再次,专属性。居住权是为特定自然人而设立,具有专属性,“不得转让、继承”(民法典第369条),居住权人死亡时无论期限是否届满,居住权均消灭(民法典第370条);租赁权是所有权人对住宅行使收益权的体现,不具有人身专属性,经出租人同意可以转租(民法典第716条),承租人在租赁期间死亡的,其共同居住人可以继续租赁房屋(民法典第732条)。

最后,无偿行。居住权原则上不以营利为目的而无偿设立(民法典第368条), 租赁权是所有权人行使收益权的体现,通常是有偿设立,承租人需支付租金。

 

居住权的典型类型

一、“以房养老”

以防养老是居住权的最典型类型,老年人在丧失工作能力前后,意识正常时与某机构或某自然人签订合同,将享有所有权的房屋卖出,但保留对房屋的居住权,购房人按月支付购房款,该笔购房款用作老人的日常生活、医疗等支出,老人过世后居住权消灭,购房人取得完全所有权。

二、“老有所居”

二婚重组家庭大幅增加,为保障二婚老年配偶的权利,在房屋所有权由子女继承的情形下,配偶一方以遗嘱的形式为另一方设定居住权,保障一方死亡时,存活的配偶可以合法合理居住房屋直至死亡。同理,老人可以为长期照顾自己的保姆设定居住权。

三、“公租房”变“居住权房”

面对房价高企,国家大力推行公租房,承租人可以长久租赁保障基本居住需求,但因租赁权属于债权,如租赁合同解除,租赁权将不复存在;如将居住权制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记转变为居住权,具有对物效力,任何人不得随意解除,居住权人将得到物权保护。

微信公众号

微信公众号

地址:武汉市武昌区徐东大街徐家棚128号联发国际大厦25a
联系电话:027-87788975
传真:027-87788973
邮箱:hbhzcz@163.com