2022年6月30日，江西景德镇市恒大珑庭全体业主发布的强制停贷告知书刷屏社交媒体，全国多地陆续响起购房人的“停贷”呼声，烂尾楼购房人们准备抱团联合起来，集体宣布强制“停贷”。

据网上统计数据，截至目前已有百余个烂尾楼项目业主宣布强制停贷，开发商涉及恒大、新力、绿地、融创、康桥、鑫苑、蓝光、正商、美好置业等。以武汉为例，目前为止，已有恒大时代新城、美好花域香境二期、绿地光谷星河绘、恒大科技旅游城等七个楼盘业主发布了停贷告知书。

但是，业主们能否凭借一张“强制停贷告知书”免除自身的还贷义务？在法院审理中停贷诉求能否得到支持？业主们抱团强制“停贷”是否能促使楼盘复工？下文将一一进行解读。

根据前文所述，在商品房预售制度下，购房者处于两个法律关系中，与开发商的商品房买卖合同关系和与银行的借款合同关系。

楼盘烂尾后，开发商逾期交房，对于购房者而言，只能依据购房合同向开发商主张对应的权益包括要求其承担违约责任，但基于合同相对性原则，一般而言，购房者无法要求银行承担责任，也无法直接免除自身还款责任。

购房者单方面的“停贷”声明，在法律上属于《民法典》第五百六十三条第一款第一项规定的“当事人一方明确表示不履行债务”的情形，并不能单方面的终止双方的借贷法律关系；购房者如果有实际的“停贷”行为，则会构成《民法典》第五百六十三条第一款第二项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形，银行有权要求购房者在合理期限内履行偿还借款的义务，若仍不履行，银行可以向法院起诉，解除合同并要求购房者承担违约责任。

因此，楼盘烂尾，购房者也不能单方面自行停贷，应当采取合法有效手段维护自身权益。

如前文所述，购房者单方面自行停贷，无法免除自身还款责任，但如果借款合同被解除，是否就可以合法停贷了呢？

近年来，司法实践中有部分法院对购房者的停贷诉求予以支持。在(2019)最高法民再245号民事判决书中，最高人民法院明确了：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。若购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，则会导致在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，楼盘烂尾，开发商逾期交房的情形下，购房人可以据此主张解除商品房买卖合同，同时因商品房买卖合同的解除，导致借款合同和抵押合同的合同目的无法实现亦应解除。合同解除后，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，由开发商将购房贷款本息返还银行，购房者不负有返还义务。

2022年7月14日，西安市发布了《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，这是“停贷”浪潮后，第一个由官方出台，强化监管以防范烂尾楼的政策。可见，购房者的呼声还是产生了积极的效应，已经得到了相关部门的重视和回应。

楼盘烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行履行还款义务。购房者在未经法院判决或未达成协议的情况下，单方面贸然宣布并实际停止还贷行为，可能成为违约方，征信也会一并受到影响，还可能被诉诸至法院，甚至被法院强制执行。因此，建议购房者要综合运用法律来维护自身权益，包括向法院直接提起民事诉讼要求停贷等其他合法合规途径。